【北九州市】住宅ローンは変動か固定か、どう選ぶ？ 金利が上がったときの返済額と、わが家に合った選び方

「住宅ローンは、変動金利と固定金利、どっちを選べばいいんだろう？」
北九州市で家づくりを考え始めると、ほとんどの方がこの問題にぶつかります。
ニュースで「金利が上がった」と聞くと固定が安心に思え、銀行の窓口で変動の低い金利を見るとそちらが魅力的に見える。迷うのは当然です。
先にお伝えすると、誰にとっても正解になる金利タイプはありません。けれど、ご家族ごとの「選び方の筋道」はあります。
この記事では、金利タイプのしくみから、金利が上がったときの返済額の変化、ご家庭のタイプ別の考え方、よくある失敗まで、順番にまとめました。

こんにちは。おうちの買い方相談室 北九州八幡店です。
八幡西区・八幡東区をはじめ、北九州市で住宅ローンを考えている方に向けて書いています。少し長い記事ですが、読み終わるころには「わが家はこう考えればいい」という軸ができるはずです。

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つ

住宅ローンの金利には、大きく分けて次の3つのタイプがあります。まずは、それぞれの違いをざっくりつかんでおきましょう。

※ 金利の見直しのしかたや条件は、金融機関・商品によって異なります。

ここで大事なのは、「金利が低い＝得」「金利が高い＝損」とは限らないということです。金利の差は、言いかえると「将来、金利が上がるかもしれない不安を、誰が引き受けるか」の差でもあります。変動金利はその不安を借りる人が引き受けるぶん金利が低く、全期間固定は金融機関が引き受けるぶん金利が高めになっている、と考えると分かりやすいでしょう。

変動金利のしくみを、もう少しくわしく

変動金利を選ぶかどうかを考えるには、「金利が上がったら、いつ・どう返済が変わるのか」を知っておくことが欠かせません。

金利は定期的に見直される

変動金利は、借りている間も定期的に金利が見直されます。半年ごとに見直す金融機関が多いですが、商品によって異なります。見直しのたびに、そのときの金利が適用されます。

返済額はすぐには変わらない商品も多い

金利が見直されても、毎月の返済額は5年ごとにしか変えない、変えるときも前の返済額の1.25倍までにする、という決まりを設けている金融機関が多くあります。いわゆる「5年ルール」「125％ルール」です。急に返済額が跳ね上がらないので安心に見えますが、返済額が変わらない間も、中身は利息の割合が増えている点に注意が必要です。金利が大きく上がると、返しても元金がなかなか減らない、ということも起こりえます。なお、こうした決まりがない商品もあるので、借りる前に確認しておきましょう。

金利が上がると、返済の中身が「利息」に寄っていく

毎月の返済は、「元金（借りたお金そのもの）」と「利息」の合計です。金利が上がると、同じ返済額でも利息に回る分が増え、元金の減り方がゆっくりになります。「返済額が同じだから大丈夫」ではなく、「元金が予定どおり減っているか」も、ときどき確認しておくと安心です。

金利が上がったら、返済はどう変わる？（試算）

実際の数字で見てみましょう。3,000万円を35年で借りた場合、金利によって毎月の返済額と、35年間で払う利息は次のように変わります。

※ 借入3,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで、その金利が最後まで続いたとした計算です。金利は計算のための例で、今の実際の金利ではありません。

金利が0.5%と2.0%では、毎月の返済で約2万1,500円、35年間の利息では約900万円の差になります。

途中で金利が上がった場合の例

もうひとつ、変動金利らしい例も見てみます。0.5%で借りて10年間返したあと、金利が上がった場合です。10年後に残っている借入は約2,196万円で、残り25年の毎月の返済額は次のようになります。

※ 上と同じ条件で、11年目から金利が変わり、その金利が最後まで続いたとした計算です。5年ルール・125％ルールなどは考えていません。

10年たつと元金がある程度減っているので、最初から高い金利で借りた場合よりは増え方がゆるやかです。それでも、月に1万〜1万5千円の増加は、ちょうどお子さまの教育費が増える時期と重なると、家計にはずしりと響きます。

選ぶ前に考えたい「3つの物差し」

金利がこれからどうなるかは、専門家でも意見が分かれます。予想が当たるかどうかで選ぶのではなく、「金利が上がっても、わが家は大丈夫か」で考えるのがおすすめです。そのための物差しは、次の3つです。

• ✓ 家計の余力：上の表のように返済額が月1万〜2万円増えても、今の暮らしを大きく変えずに払えるか
• ✓ 手元の貯金：いざというときに、繰上げ返済をしたり家計を補ったりできる貯金があるか
• ✓ お金がかかる時期：お子さまの進学や車の買い替えなど、出費が増える時期と、金利が上がるかもしれない時期が重なっても受け止められるか

この3つの物差しは、借りる金額とも深く関係しています。そもそも無理のない借入額を決めておくことが、金利タイプ選びの土台になります。くわしくはこちらの記事でまとめています。
▶︎ 【北九州市】住宅ローンは「借りられる額」で決めない。「返せる額」から考える、後悔しない予算の立て方

ご家庭のタイプ別に考えてみる

3つの物差しを当てはめると、ご家庭によって向き・不向きが見えてきます。ここでは、よくある3つのタイプを例に考えてみます（あくまで考え方の例です）。

例1：共働きで、貯金にもゆとりがあるご家庭

夫婦ともに収入があり、返済額が多少増えても家計で吸収できる。手元の貯金も十分にある。こうしたご家庭は、変動金利を検討しやすいといえます。金利が低いうちに浮いたお金を貯めておき、金利が上がってきたら繰上げ返済にあてる、という備え方もできます。ただし、産休・育休や働き方の変化で収入が減る時期も想定しておきましょう。

例2：これから教育費が増えていくご家庭

お子さまがまだ小さく、10年後・15年後に教育費のピークが来る。家計に大きなゆとりはない。こうしたご家庭は、返済額が変わらない固定金利の安心感を優先する考え方もあります。教育費のピークの時期まで固定期間を確保する、という選び方も一つです。

例3：どちらにも決めきれないご家庭

金融機関によっては、借入を2つに分けて、一方を変動、もう一方を固定にする組み方（いわゆるミックスローン）ができる場合もあります。金利が上がったときの影響を半分にしつつ、低い金利の良さも取り入れる考え方です。ただし、手数料や手続きが増えることもあるので、条件をよく比べましょう。

ポイント：金利タイプは「どれが得か」ではなく、「金利が上がったとき、わが家がどこまで耐えられるか」で選びます。
耐えられる幅が大きいご家庭ほど変動を選びやすく、小さいご家庭ほど固定の安心感が役に立ちます。

よくある失敗と、その防ぎ方

失敗1：いちばん低い金利だけで選んでしまう

金利の数字だけを見て決めると、事務手数料や保証料、繰上げ返済の手数料、団体信用生命保険の内容など、金利以外の条件で差がついていることに気づかないことがあります。「借りるときにかかるお金」と「借りている間の条件」もあわせて比べるのが大切です。

失敗2：変動で浮いたお金を、使ってしまう

変動金利は、固定金利より毎月の返済額が少なく済むことが多いです。その差額を「余ったお金」として使ってしまうと、金利が上がったときの備えがなくなります。固定との差額は、貯金や繰上げ返済に回すと決めておくと安心です。

失敗3：借りられる上限いっぱいで、変動を選ぶ

借入額が大きいほど、金利が上がったときの返済額の増え方も大きくなります。上限ぎりぎりまで借りたうえで変動金利を選ぶと、少しの金利上昇でも家計が苦しくなりがちです。

失敗4：固定期間が終わったあとを考えていない

固定期間選択型は、期間が終わるとその時点の金利で選び直すことになります。「10年後に金利が上がっていたら、返済額はいくらになるか」を、借りる前に一度試算しておきましょう。

失敗5：一度決めたら、見直さない

住宅ローンは、借りたあとも、繰上げ返済や借り換えなどで見直すことができます。金利の動きや家計の変化に合わせて、数年に一度は「今の組み方で大丈夫か」を確認する習慣をつけておくと安心です。

北九州市で家を買う方へ

金利タイプ選びは、住宅ローンの中でも大事な決めごとですが、家づくり全体の中では一部分です。どんな家を、どこに、いくらで買うかと一緒に考えることで、金利タイプの答えも出しやすくなります。北九州市で家を選ぶときに役立つ記事もあわせてご覧ください。

• ✓ 「うちは建売か中古しか無理」と決める前に（注文・建売・中古の比べ方）
• ✓ 家を買う前にハザードマップ見ていますか？（北九州市の確認ポイント）

よくあるご質問

Q. 今は、変動と固定のどちらが得ですか？

A. これから金利がどう動くかによって変わるため、どちらが得とは言い切れません。損得よりも、「金利が上がったときに、わが家の家計が耐えられるか」で考えるのがおすすめです。

Q. 借りたあとで、変動から固定に変えることはできますか？

A. 商品によっては固定金利に切り替えられるものや、別の金融機関への借り換えという方法もあります。ただし、手数料や審査がかかったり、切り替えるときの固定金利がすでに上がっていたりすることもあります。「あとで変えればいい」と考えすぎず、最初にしっかり選ぶことが大切です。

Q. 「フラット35」とは何ですか？

A. 住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱っている、全期間固定金利の住宅ローンです。借りたときの金利が完済まで変わらないのが特徴で、利用するには住宅の性能などの条件があります。

Q. 繰上げ返済は、した方がいいですか？

A. 繰上げ返済をすると利息を減らせますが、手元の貯金が減りすぎると、急な出費に対応できなくなります。教育費や車の買い替えなどの予定と合わせて、「いつ・いくら」返すかを考えるのがおすすめです。

Q. 北九州市のどのエリアでも相談できますか？

A. 八幡西区・八幡東区をはじめ、北九州市内やその周辺で家探しをされている方のご相談をお受けしています。

わが家に合った住宅ローンの組み方を、一緒に考えませんか

おうちの買い方相談室 北九州八幡店は、特定の金融機関や住宅会社の営業ではありません。ご家族のライフプランをもとに、無理なく返せる金額と、家計に合った金利タイプの選び方を一緒に考えます。

• ✓ 金利が上がった場合の返済額を、ご家族の数字で試算できます
• ✓ 教育費など、これからの出費の時期と合わせて考えられます
• ✓ 家づくりの予算全体から、無理のない借入額を整理します
• ✓ しつこい営業はしません

「変動と固定、どっちにしよう」と迷ったら、お気軽にご相談ください。まだ家が決まっていない段階でも大丈夫です。

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