【北九州市】土地探しと住宅会社選び、どっちが先？ 後悔しない家づくりの順番と、土地代以外にかかるお金

「注文住宅を建てたいけれど、土地探しと住宅会社選び、どっちから始めればいいの？」
北九州市で家づくりを始めるとき、多くの方が最初に迷うポイントです。
土地を先に決めたら建てたい家が建たなかった、住宅会社を先に決めたら土地の選択肢が狭くなった――。どちらから始めても、順番を間違えると後悔につながることがあります。
結論からお伝えすると、おすすめは「予算を決めてから、土地と住宅会社を並行して探す」進め方です。
この記事では、その理由と具体的な進め方、北九州市で土地を見るときのポイントを順番にまとめました。

こんにちは。おうちの買い方相談室 北九州八幡店です。
八幡西区・八幡東区をはじめ、北九州市で土地探しから家づくりを考えている方に向けて書いています。

よくある2つの順番と、それぞれの落とし穴

土地を先に決める場合

「いい土地は早い者勝ち」と考えて、先に土地を買ってしまうケースです。気に入った場所を逃さずに済む一方で、次のような落とし穴があります。

• ✓ 土地にお金をかけすぎて、建物の予算が足りなくなる
• ✓ 法律の制限で、思っていた大きさ・形の家が建てられない
• ✓ 地盤改良や擁壁（ようへき）の工事など、土地代以外のお金があとから分かる

住宅会社を先に決める場合

気に入った住宅会社を先に決めて、その会社に土地探しも手伝ってもらうケースです。建物と土地をまとめて考えられる一方で、次のような落とし穴があります。

• ✓ その会社が紹介できる土地の中だけで選ぶことになりやすい
• ✓ ほかの会社と比べる前に話が進み、建物の価格を比べにくくなる
• ✓ 建物の打ち合わせが盛り上がり、予算がふくらみやすい

どちらの順番にも、よいところと落とし穴があります。落とし穴に共通しているのは、「全体の予算が決まっていないまま、片方だけ先に進めてしまう」ことです。

おすすめは「予算 → 土地と住宅会社を並行して」

後悔しにくいのは、次の順番です。

いちばんのポイントは③と④です。気になる土地が見つかったら、その土地に候補の会社で家を建てるとどうなるか、総額はいくらかを確かめてから土地を決めます。こうすると、「土地は買ったけれど建物の予算が足りない」という事態を防げます。

①の予算の出し方は、こちらの記事でくわしく紹介しています。
▶︎ 【北九州市】住宅ローンは「借りられる額」で決めない。「返せる額」から考える予算の立て方

場面で見る：順番の違いで、結果はこう変わる

順番の違いがどう影響するのか、よくある2つの流れで見てみましょう（説明のための例です）。

例A：先に土地を決めた家族

週末に見に行った分譲地が気に入り、「人気だからすぐ決まりますよ」と言われてその場で申し込み。土地の契約を済ませてから住宅会社を回り始めました。ところが、道路との高低差があったため駐車場をつくる工事が必要になり、地盤調査では改良工事が必要と分かりました。土地代以外のお金が予想以上にかかり、建物にかけられる予算が減って、希望していた間取りや設備をあきらめることに。「土地を決める前に、建てるといくらかかるかを聞いておけばよかった」と振り返ることになりました。

例B：予算を決めてから並行して進めた家族

最初に家計を整理して、家づくり全体の予算と、土地・建物の配分を決めました。住宅会社は3社まで候補をしぼり、土地探しも同時に開始。気になる土地が見つかるたびに、候補の会社に「この土地ならどんな家が建つか、土地代以外に何が必要か」を聞きました。高低差のある土地は造成費用がかさむと分かったので見送り、少し駅から離れても平らな土地を選択。建物の予算を守ったまま、希望の間取りを実現できました。

2つの家族の違いは、土地の良し悪しではなく、「土地を決める前に、総額を確かめたかどうか」です。

住宅会社の候補は、こうしてしぼる

「並行して探す」といっても、たくさんの会社と同時に話を進めるのは大変です。候補は2〜3社にしぼるのがおすすめです。しぼるときは、次のような点を比べてみましょう。

• ✓ 価格帯が予算に合っているか：建物にかけられる予算の中で、希望の広さ・仕様の家が建てられそうか
• ✓ 得意な家のタイプ：平屋、狭い土地の3階建て、高低差のある土地など、希望の条件での建築実績があるか
• ✓ 性能の考え方：断熱や耐震について、どんな基準で建てているかを分かりやすく説明してくれるか
• ✓ 土地の相談にのってくれるか：土地の候補を一緒に見て、建てられる家や追加のお金を教えてくれるか
• ✓ 建てたあとの点検や保証：引き渡し後の点検の回数や、保証の内容

特に4つ目の「土地の相談にのってくれるか」は、並行して探す進め方では大切なポイントです。土地を見たときに、建物のプロの目で「この土地ならこう建てられる」「ここにお金がかかりそう」と教えてくれる会社だと、判断がぐっと楽になります。

土地代のほかにかかる、見落としやすいお金

土地探しで特に注意したいのが、土地の価格には含まれていないお金です。同じ価格の土地でも、ここで数十万〜数百万円の差がつくことがあります。

土地の価格が安く見えても、こうしたお金を足すと、ほかの土地と総額が変わらない、ということもよくあります。土地は「価格」ではなく「建てられるようにするまでの総額」で比べましょう。

北九州市で土地を見るときのポイント

坂・斜面の土地は「高低差」と「擁壁」を見る

北九州市には、坂道や斜面に広がる住宅地が多くあります。眺めや日当たりがよい土地も多い一方で、道路との高低差、擁壁の状態、車の出入りのしやすさはしっかり確認しておきたいところです。がけに近い土地では、建物の建て方に制限がかかることもあるので、住宅会社にも一緒に見てもらうと安心です。

ハザードマップで場所のリスクを確かめる

土地は、あとから場所を変えられません。洪水・土砂災害・高潮などの想定を、北九州市のハザードマップで確認しておきましょう。見方はこちらの記事でまとめています。
▶︎ 【北九州市】家を買う前にハザードマップ見ていますか？

「どんな家が建てられるか」のルールを知る

土地には、建てられる建物の大きさや種類を決めるルールがあります。代表的なのが次の3つです。

• ✓ 用途地域：その地域に建てられる建物の種類を決めたもの。住宅地として静かな環境を守る地域もあれば、お店や工場が建てられる地域もある
• ✓ 建ぺい率：土地の広さに対して、建物を建てられる面積（建坪）の割合
• ✓ 容積率：土地の広さに対して、建物の床面積の合計（延床面積）の割合

同じ広さの土地でも、これらのルールによって建てられる家の大きさが変わります。「平屋を建てたい」「駐車場を2台分とりたい」など、希望がある場合は特に、土地を決める前に確認しておきましょう。

通勤・通学と、毎日の買い物

JRの駅やバス停までの距離、車で通勤する場合の道路の混み具合、学校までの通学路、スーパーや病院までの距離など、毎日の暮らしの動きを思い浮かべて確認しましょう。平日の朝と夕方に一度ずつ現地へ行ってみると、地図だけでは分からないことが見えてきます。

よくある失敗と、その防ぎ方

失敗1：土地の価格だけで「安い」と判断する

高低差や古家の解体、地盤改良などで、あとからお金がかかることがあります。土地を決める前に、住宅会社に「この土地に建てるなら、土地代以外にいくらかかりそうか」を聞いておきましょう。

失敗2：建物の打ち合わせを先に進めすぎる

土地が決まる前に、間取りや設備の話を細かく進めると、土地の形や向きに合わずにやり直しになることがあります。土地が決まるまでは、「どんな暮らしをしたいか」「何部屋必要か」くらいの大枠にとどめておくのがおすすめです。

失敗3：1社の話だけで決めてしまう

住宅会社によって、得意な価格帯や建て方はさまざまです。同じ土地でも、会社によって建てられる家や総額が変わることがあります。候補は2〜3社にしぼって比べると、判断がしやすくなります。

失敗4：「いい土地は早い者勝ち」と焦って決める

条件のよい土地が早く決まるのは事実ですが、焦って決めると、予算や建てられる家の確認がおろそかになります。予算と確認することを先に決めておけば、いい土地に出会ったときにすぐ判断できます。

ポイント：土地探しと住宅会社選びは、どちらが先かではなく、「予算を決めてから、両方を並行して進める」のがコツです。
気になる土地が見つかったら、「その土地で建てたら総額いくら？」を確かめてから決めましょう。

よくあるご質問

Q. 土地の予算と建物の予算は、どう分ければいいですか？

A. エリアの土地の価格や、建てたい家の大きさによって変わるため、一律の割合はありません。まず全体の予算を決め、希望のエリアの土地の価格を調べてから、建物にいくら残るかを確かめるのがおすすめです。

Q. 住宅会社に土地探しを手伝ってもらってもいいですか？

A. もちろん大丈夫です。ただし、その会社が紹介できる土地だけで選ぶことにならないよう、ご自身でも不動産の情報を見ておくと、比べる目が持てます。

Q. 古家付きの土地は、お得ですか？

A. 価格が手頃なこともありますが、解体の費用や、古い家の下の状態によってはお金がかかることがあります。解体費用を含めた総額で、ほかの土地と比べましょう。

Q. 土地を買ってから、家を建てるまでの間の住宅ローンはどうなりますか？

A. 土地の代金や工事の途中で払うお金を、家が完成する前に用意する必要があることがあります。金融機関によって対応が違うので、土地を決める前に、資金の流れを確認しておくと安心です。

Q. 「建築条件付き土地」とは何ですか？

A. 土地の売主が指定する住宅会社で、決められた期間内に建物の契約をすることが条件になっている土地です。土地と住宅会社がセットになるので、ほかの会社で建てたい場合は向きません。建物の内容や価格も含めて、納得できるかを確かめてから決めましょう。

Q. 北九州市のどのエリアでも相談できますか？

A. 八幡西区・八幡東区をはじめ、北九州市内やその周辺で家探しをされている方のご相談をお受けしています。

土地探しを始める前に、一度ご相談ください

おうちの買い方相談室 北九州八幡店は、特定の住宅会社の営業ではありません。予算の決め方から、土地と住宅会社の探し方まで、家づくりの順番を一緒に整理します。

• ✓ 「無理なく返せる額」から、土地と建物の予算の配分を考えます
• ✓ 土地代以外にかかるお金も含めて、総額で整理します
• ✓ 注文・建売・中古も含めて、同じ物差しで比べられます
• ✓ しつこい営業はしません

注文住宅だけでなく、建売や中古も含めて考えたい方は、こちらの記事もどうぞ。
▶︎ 「うちは建売か中古しか無理」と決める前に

「土地から探すか、会社から探すか迷っている」という段階でも大丈夫です。お気軽にご相談ください。

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